Podwyżka stóp procentowych: Maleją marże hipotek
W kwietniu przeciętna proponowana przez banki marża kredytów mieszkaniowych, po raz pierwszy od stycznia 2020 r., wyniosła 1,94 proc. Malejące marże to jedna z konsekwencji podwyżek stóp procentowych - stwierdzili w środę analitycy HRE Investments. Jak zwrócili uwagę Oskar Sękowski i Bartosz Turek z HRE Investments, 8 na 11 badanych banków proponuje swoim klientom marżę poniżej 2 proc. "To najlepszy dowód na to, że banki uatrakcyjniają oferty hipotek" - wskazali. Dodali, że wśród ofert wybijają się propozycje kredytów ze stałym oprocentowaniem.
Analitycy podkreślili, że w kwietniu przeciętna proponowana przez banki marża kredytów mieszkaniowych wyniosła 1,94 proc. "Ostatni raz z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w styczniu 2020 r." - stwierdzili eksperci. Zauważyli, że malejące marże to jedna z konsekwencji podwyżek stóp procentowych. "Banki w ten sposób chociaż częściowo amortyzują rosnące oprocentowanie i konkurują o względy klientów" - podkreślili.
Jak przyznali eksperci, rosnące stopy procentowe skutkują rosnącym kosztem kredytów. "Dziś można oszacować, że rata przeciętnego długu jest lub lada moment będzie o około 70 proc. wyższa niż była jeszcze we wrześniu ubiegłego roku" - podkreślono. Przypominano, że cykl podwyżek stóp procentowych został rozpoczęty w październiku 2021 r.
W związku z tym, że kredyty są droższe, zaczęła topnieć zdolność kredytową, czyli maksymalna kwota na jaką możemy się zadłużyć - wskazali eksperci. "Od kwietnia banki przy badaniu zdolności kredytowej poproszone zostały o uwzględnianie wyższego bufora na podwyżki stóp procentowych. Do tej pory był on na poziomie 2,5 proc., a obecnie wynosi 5 proc." - przypomniano w środowej analizie.
W konsekwencji trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych jeszcze we wrześniu 2021 r. mogła otrzymać od banku propozycję kredytu w wysokości 700 tys. zł. Obecnie, przy uwzględnieniu rosnącego oprocentowania hipotek czy zmieniającego się poziomu wynagrodzeń, ta sama rodzina powinna mieć możliwość zadłużenia się na ok. 460 tys. zł - wskazali analitycy.
"W obliczu rosnących stóp procentowych, a tym samym podwyżek rat kredytów nie powinno dziwić rosnące zainteresowanie kredytami ze stałym oprocentowaniem" - stwierdzono. Zwrócono uwagę, że obecnie w ofercie kredytobiorcy mogą znaleźć hipoteki ze stałym oprocentowaniem na 5, 7, a nawet 10 lat.
Co do zasady - jak zaznaczyli analitycy - jeśli stopy procentowe będą wyższe niż obecnie przewidują prognozy, to właściciel kredytu ze stałym oprocentowaniem zaoszczędzi. Natomiast w przypadku, gdy koszt pieniądza będzie niższy niż dziś wynika z prognoz, to mniej na obsługę kredytu wyda posiadacz oferty ze zmiennym oprocentowaniem.
"Wybierając kredyt ze stałym oprocentowaniem kupujemy w pewien sposób spokój ducha, że nasza rata nie wzrośnie nagle przez co najmniej kilka lat" - podkreślono. Analitycy przyznali, że za to bezpieczeństwo trzeba dodatkowo zapłacić - rata przynajmniej w pierwszych miesiącach spłaty jest wyższa. Według nich takie rozwiązanie "zdecydowanie polecane" jest osobom zaciągającym kredyt na granicy zdolności kredytowej lub tym, których rata kredytu stanowi sporą część domowego budżetu.
Dodano, że z punktu widzenia zainteresowania hipotekami ciekawa zmiana czeka klientów pod koniec maja. "Wtedy uruchomiony zostanie program gwarancji kredytowych – znany też pod nazwą +kredyt bez wkładu własnego+" - przypomniano.
Zdaniem analityków liczba nowych umów kredytów mieszkaniowych będzie w 2022 r. wyraźnie niższa niż była w roku poprzednim. "Co najmniej część tej przestrzeni zagospodarują inwestorzy indywidualni oraz fundusze inwestycyjne" - oceniono. Tych pierwszych do inwestowania w mieszkania skłaniać mogą szybko rosnące stawki czynszów najmu oraz poszukiwanie ochrony przed inflacją. Dla dużych funduszy budujących portfele mieszkań na wynajem kluczowe mogą się okazać spodziewane efekty migracji, które już dziś powodują wzrost stawek za wynajem, co w dalszej perspektywie może przełożyć się na wzrost cen mieszkań - podsumowano.
